Investir dans l’immobilier est souvent considéré comme un choix judicieux pour diversifier et sécuriser son patrimoine. Parmi les solutions qui s’offrent aux investisseurs, les fonds d’investissement en immobilier (aussi appelés SCPI ou OPCI) rencontrent un succès grandissant. Retour sur ces véhicules d’investissement qui permettent de profiter des opportunités du marché immobilier sans avoir à gérer directement la gestion locative.
Qu’est-ce qu’un fonds d’investissement en immobilier ?
Un fonds d’investissement en immobilier est une structure qui a pour vocation de collecter des capitaux auprès d’investisseurs afin d’acquérir, gérer et valoriser un patrimoine immobilier. Ces fonds peuvent prendre plusieurs formes juridiques, les plus courantes étant la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) et l’Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI). L’objectif principal de ces fonds est de générer des revenus locatifs et/ou des plus-values lors de la cession des biens immobiliers détenus.
Les avantages des fonds d’investissement en immobilier
Plusieurs raisons expliquent le succès rencontré par les fonds d’investissement en immobilier :
- La mutualisation des risques : en investissant dans un fonds, l’épargnant bénéficie d’une diversification de son investissement sur plusieurs biens immobiliers et zones géographiques, ce qui permet de limiter les risques liés à la vacance locative ou à la dévalorisation d’un actif.
- La simplicité de gestion : en confiant son investissement à un fonds, l’épargnant délègue la gestion locative et administrative des biens immobiliers à des professionnels. Cela lui évite de devoir s’occuper lui-même de la recherche de locataires, des travaux d’entretien ou encore du suivi des loyers.
- L’accès à des opportunités d’investissement : les fonds d’investissement en immobilier ont accès à un large éventail d’opportunités d’investissement, notamment grâce à leur taille et leur réseau. Les épargnants peuvent ainsi profiter indirectement d’opérations immobilières qu’ils n’auraient pas pu réaliser seuls.
- La liquidité : contrairement à un investissement immobilier en direct, il est généralement plus facile et rapide de revendre ses parts de fonds d’investissement en immobilier en cas de besoin. De plus, certaines SCPI proposent des plans d’épargne programmée permettant d’investir progressivement dans l’immobilier.
Les performances des fonds d’investissement en immobilier
Les performances des fonds d’investissement en immobilier sont généralement mesurées par le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM), qui correspond au ratio entre les revenus locatifs distribués aux investisseurs et la valeur de marché des parts de fonds. En 2020, le TDVM moyen des SCPI s’élevait à 3,99%, en baisse par rapport à l’année précédente (4,40% en 2019) en raison notamment de la crise sanitaire et économique liée à la pandémie de Covid-19.
Toutefois, il convient de souligner que ces performances ne sont pas uniformes et dépendent notamment de la stratégie d’investissement du fonds (immobilier résidentiel, bureaux, commerces, etc.) et de sa zone géographique d’intervention. Ainsi, certaines SCPI ont affiché des TDVM supérieurs à 6% en 2020.
Les risques associés aux fonds d’investissement en immobilier
Comme tout investissement, les fonds d’investissement en immobilier présentent des risques qu’il convient de prendre en compte avant de se lancer :
- Le risque locatif : bien que mutualisé au sein du fonds, le risque locatif (vacance, impayés) peut entraîner une baisse des revenus distribués aux investisseurs.
- Le risque immobilier : les fonds d’investissement en immobilier sont exposés aux fluctuations du marché immobilier et peuvent subir une dévalorisation de leur patrimoine en cas de baisse des prix ou un ralentissement économique affectant les secteurs dans lesquels ils investissent.
- Le risque de liquidité : si la demande pour les parts de fonds d’investissement en immobilier venait à faiblir, il pourrait être difficile pour un investisseur de revendre ses parts rapidement et à un prix satisfaisant.
Il est donc important de bien se renseigner sur les caractéristiques et la stratégie d’investissement du fonds avant de prendre sa décision. Par ailleurs, les fonds d’investissement en immobilier sont généralement considérés comme des placements à long terme (au moins 8 ans) afin de lisser les aléas du marché immobilier et de maximiser le potentiel de rendement.
Pour réduire ces risques, il est recommandé de diversifier son portefeuille en investissant dans plusieurs fonds aux stratégies complémentaires, et/ou en combinant l’investissement dans des fonds d’investissement en immobilier avec d’autres types d’actifs (actions, obligations, assurance-vie…).
En somme, les fonds d’investissement en immobilier offrent une solution attractive pour qui souhaite investir dans l’immobilier sans avoir à gérer directement la gestion locative. Grâce à leur mutualisation des risques, leur simplicité de gestion et leur accès à des opportunités d’investissement variées, ils permettent aux épargnants de profiter des atouts du marché immobilier tout en limitant les contraintes. Toutefois, il convient de prendre en compte leurs risques spécifiques et d’adopter une approche prudente et diversifiée pour optimiser son investissement.